房企何以穿越周期？

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证券时报记者 范璐媛

最近3年，伴随着地产下行周期，行业也进行了重新洗牌。昔日依靠高负债、高杠杆、高周转“三高”发展模式扩张而雄霸各项榜单的王者，不少已跌落神坛。

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以销售额统计，2023年跻身千亿军团的房企共有16家，较2022年减少4家。碧桂园交出头把交椅，融创中国、新城控股、旭辉控股、远洋集团跌出第一梯队。

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当前的千亿军团中，既有保利发展、万科、华润置地等连续上榜的传统强者，也有滨江地产、越秀集团等经历行业洗牌后一路进击的后起之秀。地产连续多年低迷行情下，这些不同起点、不同规模、不同地区的房企，何以能共同穿越周期？

从经营和财务角度来看，这些房企展现出以下四个共同点。

其一，杠杆适中，财务稳健。过去3年发生债务违约、资金链断裂的大型房企，多是在楼市繁荣时期选择了激进式扩张策略。例如融创集团、中国恒大，净负债率长期超过150%。

而这些穿越周期的房企，净负债率大多维持在80%以下，即使在某一年份走高，也会在下一年度迅速回调。中海地产、华润置地、招商蛇口过去五年的净负债率均未超过50%。

其二，重视现金流。这16家千亿房企中，9家连续5年经营现金流为正，万科更是连续15年经营现金流为正值。

除了稳定的现金净流入，这些穿越周期的房企在手现金也更为充裕。2023年末，保利发展、中国海外发展、绿城中国、建发国际和华发集团现金占总资产比重超过10%，几乎是行业平均水平的两倍。

其三，积极布局一二线城市。例如近几年跃升势头最猛的滨江集团和越秀地产，在一二线城市的土地储备占比分别达到94%和95%，一二线城市土地和房价相对坚挺，需求旺盛，在地产下行周期中抗风险能力更强。

相比之下，今年刚刚走下销售冠军宝座的碧桂园，近两年重心才向一二线城市转移，在此之前，公司六成以上的土地储备来自三四线城市，楼市下行周期中受需求萎缩和资产减值的影响更大。

其四，发力经营性业务。房地产开发业务具有周期性，无法抵御房地产领域的系统性风险。在地产下行周期中，业绩坚挺的企业大多拥有多元增长极。例如保利发展、万科、龙湖集团、华润置地等龙头，均是在房地产业务之外，公寓、商业、物业等多条线开花。