百亿规模REITs限制赎回 美国地产警报未解除

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美国地产警报还没有解除。近日，一个规模百亿美元的房地产信托基金开始对投资者赎回设置更加严格的限制，采取重大措施以保住流动性。而美联储官员今年则多次警告美国商业地产的风险。

一个危险的信号

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近日，喜达屋资本集团管理的喜达屋房地产收入信托（Starwood Real Estate Income Trust，SREIT）发布公告，将对投资者赎回设置更加严格的限制，采取重大措施以保住流动性。公告显示，这只名为SREIT的基金将把单月赎回上限设在资产净值的0.33%，单季上限设在1%。此前，该基金单月提取上限为资产净值的2%，单季上限为5%。

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记者查询发现，SREIT成立于2018年，总资产规模高达248亿美元，持有房地产项目666个。以项目类型分，投资组合主要投资于公寓（48%），普通住宅（20%），工业用房（13%），以项目所处位置分，投资组合集中在美国南部（60%），美国西部（17%）。具体包括美国亚利桑那州的公寓楼、挪威的物流中心，以及向黑石集团为收购澳大利亚酒店和赌场集团皇冠度假村（Crown Resorts）提供的大笔贷款。

SREIT资产分布（来源：SREIT官网）

在SREIT给投资者一封公开信中，解释了为何限制投资者赎回。它相信美联储将很快降息，从而有利于房地产市场的复苏。“作为股东的受托人，我们不建议在当前市场接近底部、交易量有限的情况下积极出售房地产资产，因为我们相信房地产市场将会好转。”

然而就目前情况来看，大量赎回请求给SREIT基金带去了财务上的压力，增加了其现金耗尽的风险。据报道，自2023年初以来，投资者已从SREIT赎回了近30亿美元，而SREIT也已动用了15.5亿美元总信贷额度中的13亿多美元，用于支付赎回款项，现金储备严重不足。

截至4月30日，SREIT最新公布的流动性为7.52亿美元，而季度赎回速度约为5亿美元。根据5月13日公布的证券备案文件，该基金在5月1日需要花费近2亿美元现金，以继续支付赎回。新设的限额将使季度赎回额保持在1亿美元左右，以保留稀缺的现金。今年第一季度，投资者要求赎回13亿美元现金，但按比例计算，投资者只收到了38%左右。

压力重重下，喜达屋资本创始人巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）不断安抚投资者：“SREIT保持稳健的资产负债表，并继续处于有利地位，以应对当前的环境。”

美联储未雨绸缪

在房地产市场低迷之际，SREIT面临的困境并不是单一个案。事实上，美国商业地产迎来50年来最大暴跌： 2022年至今，美国商业地产价格累计下跌了21%，其中办公类商业地产下跌40%，交易量下降51%。

疫情期间“居家办公”习惯，以及美联储持续维持利率高企，对美国商业地产的负面影响逐渐显现。

5月11日，美联储一位官员表示，一些商业房地产贷款的逾期率已飙升至疫情前水平之上。而在半年度报告中表示，美联储官员的重点是“酌情改善监管的速度、力度和灵活性”。

由于美联储将利率维持在高位，银行业面临巨大压力。美联储等美国银行业监管机构一直在对商业房地产市场示警。大约一年前，官员们要求银行与信用良好但在该领域面临压力的借款人合作。随着借贷成本飙升，业主面临压力。

美联储正采取一系列措施加强监管，以应对可能的银行损失。美联储在半年度报告中表示，为了更有效地监管市场，官员们正在酌情提高监管的速度、力度和灵活性。此外，大约一年前，官员们就要求贷款机构与信誉良好的借款人合作，以缓解行业压力。

以纽约社区银行为例，该银行的连番爆雷，均因美国商业地产在其资产中占比较大。目前，该银行面临财务亏损、信用评级被穆迪下调至垃圾级、股价今年暴跌约66%等问题。纽约社区银行将商业地产贷款风险表现得淋漓尽致。

美联储主席鲍威尔曾在参议院银行委员会的听证会上告诉议员，美联储正与银行沟通，确保他们能够应对潜在的损失。鲍威尔的发言重复了财政部长珍妮特·耶伦的评估。耶伦上个月表示，可能会有一些倒闭，但情况将是“可控的”。

他说道：“我们已经确定了商业地产集中度高的银行，特别是写字楼、零售和其他受影响较大的商业地产，我确信这是一个我们将花费数年时间来解决的问题。会有银行倒闭，但不会是大银行。”

校对：廖胜超